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“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”

在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。

次级抵押贷款的操作过程如下：

（1）　对购房者进行信用评级（FICO公司）。有了评级后，个人就可以按照评级到贷款公司申请贷款了，贷款时的利率也要根据信用评分来确定。尽管被广泛采用，但是模型本身随着市场的变化存在不少漏洞和缺陷。结果是，金融机构对个人评级的依赖性越大，所犯的错误也越大。

从20世纪80年代开始，以房地美（美国联邦住宅抵押贷款公司）、房利美（美国联邦国民抵押贷款协会）两家公司为代表的美国房屋信贷机构，开始了降低贷款门槛的行动，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。次贷利率水平比正常抵押贷款利率要高出30％。为数众多的美国人于是大胆地借钱买房，把希望寄托在房价上涨上。

（2）　贷款的定价和利率。三个决定贷款利率的指标：贷款等级、信用评分（FICO指标）和按揭成数。按揭成数是指贷款与资产价值的比例。一般而言，贷款等级越高，FICO评分越高，按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明大量的贷款提供给了信用较低、风险较高的借款者。

（3）　具体贷款产品的选择。美国传统的抵押贷款主要分固定利率和浮动利率两种。近年来，美国的次级抵押贷款市场的贷款公司采取了更加激进的战略，推出的新产品的特点就是将固定利率和浮动利率相结合。例如，无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等。这些贷款共同的特点是，在还款的前几年，每月按揭还款很低并且固定，而到了一定时间（一般是两年以后），借款人的压力陡增。一般借款人在申请贷款时根本没有意识到两年后利息的大幅度调整。次贷危机的爆发与此类产品有直接关系。

（4）　次级抵押贷款的收益和风险。次级抵押贷款的风险主要体现为：贷款机构对借款人不做任何信用的审核，也没有进行必要的尽职调查，就向“次级信用”的人借出大笔资金。

但是，对于华尔街的精英来说，上述风险可以转移出去。风险转移给那些愿意承担不同程度风险的机构，越来越多的投资银行可以向这些贷款机构买下这些贷款，然后将它打包成一笔债券，债券再由信用评级公司如标准普尔给予债券评级，之后再到债券市场上把它卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司，或者推销给全球的商业银行和其他投资者，这种债券产品被华尔街称为“次级房贷债券”，人们也叫它“次级债”。

次贷危机爆发的原因

次级房贷危机爆发的偶然性中孕育着自身的必然性，原因有以下几点。

（1）　贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。

（2）　房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以房价为主的持续上涨的资产市场。2000～2006年，全美房价上涨了80％，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产价格