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新动作，土地政策“三箭齐发”限制“地王”稳定楼市。

严控囤地：将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度。

增加供给：据悉，上海预计2009年下半年可供应住宅地块约120幅、1196公顷，达上半年的3倍。

提前申请：规划和土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。

土地政策“三箭齐发”是继上海市政府出台严打“捂盘惜售”、收紧二套房贷和严格预售制度后的又一重拳。可以看出，上海正在以实际行动有条不紊地推出政策组合拳，以期改变房价过快上涨的局面。

抑制房价快速上涨压力很大，相比之前推出的战术性政策的小打小闹，上海市政府针对土地市场的“三箭齐发”可以说是战略性的，指向了导致房价快速上涨的关键所在。

首先，增加土地供给、改善供求关系和供求预期是根本所在，增加土地出让面积不但增加了商品房供应量，更重要的是，将从心理上改变商品房“供不应求”的预期，而预期正是刺激投资投机需求的关键所在。

上海市在出台《上海市经济适用住房管理试行办法》后，又在《上海市住房建设规划（2006~2010年）》以及《上海市2009年住房建设计划》中要求加大保障性住房用地供应量，如果政策落到实处，将会有效地抑制房价快速上涨。

其实，土地市场本不缺地，关键在于开发商屯地积货，土地作为开发商的生产资料，没有土地的开发公司不能称之为开发公司，在政策允许的范围内储备土地天经地义，无可厚非，问题在于，在全国大量的土地储备中，有多少是违规而不开发的？单就上海来说，这一现象的官方数据即高达16　155亩。

如果不严惩屯地行为，将会使增加土地供应的政策付诸东流，其供需状况将会畸形扭曲，继续深陷土地高储备推动房价上涨同时也使地价上涨、地价上涨反推房价上涨的恶性循环的泥潭。

不过，再好的政策，要想发挥作用，关键还是看执行，回顾国家和上海的土地政策，国家级的有针对违规屯地的2004年8月31日“大限”，上海市自2004年开始即有一系列的新规出台，其中2004年1月；上海建立了全市统一的土地交易信息化平台，目的是使土地出让过程更加透明；2004年6月颁布的《上海市土地储备办法》（即上海市25号令）明确土地储备是政府行为，并规定严惩违规屯地行为。

但实际上房地产市场的状况仍然是说一套做一套，可以预期，房价也可能还是你说你的，我涨我的。

这一点，从业内的消息也可以得到佐证：据住房和城乡建设部披露的数据显示，2009上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37％。经济适用房建设进展缓慢，地方政府积极性不高是主要原因。

提高出让金首缴比例，地王游戏走向大鳄时代

2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称《通知》），其中一款规定吸引了人们的注意。《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30％左右。

这对房地产的影响主要表现在：

首先，土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将成倍增加，而有助于那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业提升在行业内的竞争力，那些在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间预计会受到大幅压缩。

其次，具体到上市公司层面，对万科、保利地产等一线企业将更为有利，因为龙头企业更容易从行业集中度的提升中获益。但土地出让金首缴比例的提高肯定会对上市公司今后的拿地节奏产生影响，尽管在短期内对地产类上市公司业绩影响很小，但从长期来看肯定会有一定影响，资金利用效率的降低必然对业绩产生作用。

再者，《通知》实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。