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于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空2010年三季度以后的楼市，原因远的对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。

开发商这样的看法着实令人欣慰，这说明风险意识并未远离，这同时代表了行业的未来，但就我个人意见而言，除非国家下狠心大量供应保障性住房，否则未来一到两年内，房价应该还是坚挺的，但更长时间就要结合宏观经济去考量。因此，在相当长的时间内，房地产市场就将处在房价涨一涨，政府出手打一打，一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不能自拔。

在这样的涨跌起伏的怪圈里，谈到未来3~5年房价走势，宏观经济的走向和质量是影响房价去向的根本因素，这是一种被迫的关系。如果中国宏观经济结构调整能够取得成功，三驾马车中的消费能真正地被拉动起来，那么，经济增长对房地产业的依靠程度就会降低，也就给政策控制和执行力度腾出了空间，从而使得房价有望恢复平稳和健康。

再就是，把保障性住房计划真正落到实处，近期频频讨论的《住房保障法》但愿能尽早出台，这样在保障房供给上就有法可依。增加保障房供给，将导致租售比下降，房价将会越来越合理。

总的来说，未来3~5年，楼市运行轨迹不会是过去几年的简单复制，因为城市化进程依然快速，人口红利短期也不会消失，市场需求可能依然旺盛，不过，由于过去5年（2002年至2007年）房价的暴涨，已经严重透支了未来的上涨空间，因此，如果政策得当加之经济配合，即便需求旺盛，控制未来房价虽然困难重重，但也不是没有可能的。

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收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐

中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100％“面谈”“面签”制度，切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。

这也许是个明显的信号，预示着国家对房地产业新一轮调控的开始，但就收紧二套房贷本身而言，对楼市和房价的影响，存在的可能仅仅是象征意义。

我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策；通知中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。

换句话说，自2007年9月至2009年中，该项政策从未改变过，只不过在执行环节上各家银行“上有政策，下有对策”，说一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。

不过问题在于，这种“上有政策，下有对策”的情形一直伴随着当初政策实施之初便已开始，但房价却是该跌的跌、该涨的涨，2008年下半年跌得够呛，2009年上半年涨得够猛，这其中二套房政策似乎也无能为力，因此结论是，二套房政策对房价的上涨和下跌不起作用，至少作用十分有限。

道理很简单，二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求，中央自2004年开始的宏观调控，重点针对投机炒作，交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作，目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力，对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对不敏感。而在影响改善性需求购买决策的因素中，二套房贷政策的影响比重更低，既然是改善性的购买，显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成、利息不予优惠便改变决策。既然二套房政策与房价上涨与否关系不大，那么，市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响，促使2009年以来的房价上涨的因素是多样的，但究其根本仍然是相对强劲的需求（当然包括投资需求）和相对弱的供给的供求关系失衡使然，甚至和取消福利化分房市场化改革时政府保障性用房的不到位的历史性问题密不可分，因此，要解决房价持续快速上涨的难题，不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节，这考验政府的智慧，需要系列综合的政策组合拳方可奏效。

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土地政策重拳出击高房价收效甚微

2009年8月底，上海抑制房价过快上涨又有