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供应，扮演了两种角色——既是裁判员，也是运动员；在房地产金融方面，目前房地产商的主要融资渠道是银行，以至于有的学者说中国不存在房地产金融。这两个至关重要的因素的存在，导致中国的房地产市场畸形化，房地产业不是一个纯粹的产业，而是附加了很多内涵的特殊产业。所以，房价的形成，并非简单的依据市场供求力量博弈而成。

中国房价的相对高昂，原因很复杂，其一，就一般情况而言，作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言，本身就不会实现市场的均衡，不会使每个人都有房子可住。所以，出现一定程度的房价高到百姓买不起的现象，在理论上也存在一定程度上的合理性（刘正山，2002）。

其二，中国当前的房地产价格相对于百姓的购买力而言很高，在百姓购买力不足且没有多大幅度增长的情况下，房价不降反升，为什么？以前，城里百姓的房子都由单位或国家供应，开发商建造的住宅，通过关系，由集体或团体购买，百姓不用出钱，单位虽然出钱，但无主的东西，不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为100万元，但某些人可以出200万元的价钱，从开发商分得一分好处费，“利人利己”，亏了国家是不做计算的。当前，改革的冲击，将购房集团冲击得七零八落，但表面上搞货币化分房、暗地里搞集团购房实行实物分配的现象依然存在，加上一些“先富起来的”生力军，高价购房市场还在，另外，已经赚足了的房地产商也不在乎等待，即使过了三五年，按照现在的定价，房子还是有高利润可赚；对那些一般单位的普通老百姓而言，被推向市场，买房时面临的市场早已经蜕变成垄断市场，卖方市场，也就是说，卖方力量强于买方，卖方拥有更大程度的决定权，即使在市场上讨价还价，但由于百姓所掌握的知识和信息有限，无法确定自己应该出的价格或价格区间，成了简单的价格接受者；由于住房金融的发展，可以分期付款，一部分消费者也承担得起标价数十万元的房子；最苦的则属于那些连首付款都拿不出来的百姓了，而且，这个阶层的人数比例相当大。

其三，在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一，房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。

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虚幻的“泡沫”（4）

其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续繁多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也计入成本中，在一定程度上推动了房价的上涨。

所以，我认为，重要的不是单纯地争论当前中国的房地产是否有泡沫，因为，这样的争论是没有结果的。我们更应该做的是采取一些符合实际的调节举措。譬如：

明确政府管理市场的范围。按照市场经济的规则，开发什么户型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干预，也不宜干预。对于市场不规范、规则不完善等问题，需要运用政府“有形的手”，下大气力规范市场，完善相应的制度，如推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明；整顿和规范房产中介市场；培育房地产金融市场；促使土地资源的配置真正实现市场化等。

政府要尽可能使信息公开化、透明化，尽可能多地告诉公众一些现实的情况，让公众根据这些信息自己决定怎么做。现在各地开始实行批地公开化，说明政府在向这个方向努力。我们不可能设计出一个什么标准，通过它来准确测算房地产业的风险多大。但是我们应该制定一些规则使一