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价格在房价中的比例不像房地产管理部门专家所说的那么高。但是，最近，土地管理部门的一些专家转而承认地价偏高，但同时表示，这是因为投机商炒作的结果。

部门之间的争论免不了受利益集团的影响。但是，大众却被搞糊涂了，“房价”同“地价”到底是什么关系？

什么是地价

在我国当前，地价的概念很不统一，即使在土地部门内部，也是众口不一。我在《中外房地产导报》杂志2002年第12期的《正本清源话地价》一文就这个问题进行了追根溯源式的考证、分析与评论，得出结论为：地价管理是均衡地租，甚至可以说是单位面积土地的市场成交价格或单位面积土地的市场租赁价格。有关部门将土地出让金当作地价，显然是不正确的。所以，在市场上出售的房地产价格的构成中，若从“成本加成”定价方法看，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价的结论，则是荒谬的，因为它将成品价格与要素价格的关系颠倒了。

成品价格与要素价格

清华大学的刘洪玉教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。从表面上看，他们的推导过程似乎是无懈可击的。因为某种产品的原材料价格上涨了，该种产品的价格就会上涨，这难道不对吗？什么东西不是先生产出来，然后再卖出去；什么东西不是先付成本，然后才能获得收益？

我认为，刘洪玉、聂梅生、汪利娜等学者将成品价格与要素价格的关系搞混了。土地、房子，相对于在市场上向消费者出售的成品——“房地产”而言，都是生产要素。而早在200年以前，大卫·李嘉图就对产品价格与要素价格两者的因果关系作了正确的描述，他说，“不是因为麦地要付租金小麦才贵，而是因为小麦价贵才给麦地付了租金。”譬如，中国农民曾为占国土面积10％的耕地支付大量租金（不一定科学，姑且如此界定），而占国土面积20％的裸岩砾地、石山戈壁与冰川寒漠，未曾利用，没有收益，也就无人收取或交付租金。繁华街区之所以成为寸金之地，是由于商店和银行等用地单位具有巨大收益。

土地的价格就是房地产（成品）的成本的一部分。那么如何衡量某块地的成本呢？直接衡量是相当困难的。有一个间接的办法，就是根据这些生产要素所创造出的产品或服务的价格来评价。该地块的级差地租取决于它的地理位置吸引顾客给当地商店带来的增益，与其他地方的类似增益的差额；资金的价格则反映了资金对收入的贡献。这样看来，要素的市场价格取决于商品的市场价格，也就是说，房地产的价格决定土地与房子的价格。当然，房地产价格的形成因素包括房地产的供应、需求、预期、相关产品的价格、宏观调控措施等等。

反过来说，要素价格上涨了，成品价格如何变化？这要具体分析。譬如说，地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间，这样，房地产价格上涨的时间比地价明显滞后很长一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格，没有直接的关系。

房价与地价

上面的分析，虽然厘清了要素价格（房价、地价）与成品价格（房地产价格）的关系，但是，读者可能还是抱怨我没有清楚地说明房价与地价的关系。而要将这个问题搞明白，我们首先需要弄清楚“房子”（不是“房地产”）与“土地”的关系。在经济学上，任何产品或生产要素之间的关系，只有三种：替代品、互补品和无关品。这种分类，是利用需求交叉弹性公式计算得出的，由于测算与推导比较复杂，不容易让普通读者看明白，这里做出描述性说明：（1）无关品，顾名思义，就是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电脑与拖鞋。（2）替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如苹果与橘子。如果苹果的价格上涨了，消费者可能转而购买橘子（价格同需求量呈反向变动的关系）。（3）互补品，就是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者会