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从需求方面看，计划经济时代积累的大量住房需求、改革开放三十多年新增巨大需求、城市化进程中产生的巨大需求是支撑中国房价上涨的基础，这些需求包括了刚性需求，也包括投资性需求。

在市场预期方面，存在着短期和长期的预期，而不论长期还是短期，都和供求关系密切相关。从长期来看，除了中国人置业安家的文化层面的消费传统外，不论是自住还是投资，购房者预期的前提离不开看好中国经济发展、中国地少人多等朴素判断。从短期来看，本轮房价上涨的确与通胀预期、投资者入市有很大关系，但投资本身就是需求的一种，况且根本性的推动还是刚性需求，2009年一季度的“小阳春”行情几乎百分百的是自住需求，人们为何购房，说到底还是有着自身的实际需要。

即便是到了2009年5月，投资需求开始抬头，又有多少比例的人真正是因为担忧通胀而决策购买的？虽然没有做过调查，但我认为，即便有，也一定是和长期看好的预期密不可分的。

因此，凡此种种，硬性地否定供求关系在房价上的作用，显然是盲人摸象、管中窥豹，重局部而轻全体，看问题就有失偏颇。这还不考虑中国还有着自己特殊的国情，过去三十多年来，多少著名的所谓经济学家对中国经济的判断和预测一错再错，在很多方面中国经济是在开创着自己独有的模式，显然刻板地照抄照搬西方的经济学理论，不足以完全解释中国的经济，一知半解以局部来判断整体就更不行了。

深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方

2009年后我在出席一些活动的时候，经常有人说我对于2009年的预测基本准确，并为此表达钦佩之意，这使我感到汗颜。其实，对于2008年到2009年中国楼市的惊天大逆转，从2009年4月开始，我已在各个场所戏称房地产评论人士2009年都是“出乎预料”派，2009年的过山车行情，我绝不认为有人准确地预测到了。

罗列我在2008年市场调整期间的言论，只能说我说对了大概，但对于市场火热的程度和反转的时间都出乎我的预料：

（1）“对于2009年我们也许只能说也许，但也许的内容却是乐观而积极的，也许2009年将会是难得的好年头。”

（2）对美国金融危机走势的判断：“基本的判断是，最坏的时期已经过去。”“将在明年的年中趋于缓和，这基于两个方面的原因判断。”

（3）中国宏观经济的趋势：“可以乐观地预测，2009年中国的宏观经济增速将止跌趋稳。”“保8成功。”

（4）股市：“绝大多数的股票将迎来长线介入的大好时机，春天播种的季节将在2009年出现，对于中国的股民而言，重要的也许并不是股市寒冬里的亏损幅度，而是股市春季来临时是否能及时播种和播种的数量。”

（5）楼市抄底：“如果政府的保障性住房建设仍然不能同步跟进，那么将来也不会有低收入阶层说话的份儿，而一定时间内高房价卷土重来也几乎就是可以肯定的事情。”“随着房价的进一步回调和购买成本及门槛的降低，2009年的下半年应该是买入的最好时机。”

我坚决看好2009年的楼市，但没想到上半年行情如火如荼，我对调整可能引发的行业整合给予了相当级别的关注，但事实我们都看到了，房地产业的整合连“水过地皮湿”这样的比喻可能都不恰当，这再次证明了未来的不确定和不可预测。

因此，在谈论即将到来的2010年时，我做好了充分的心理准备，谁能说2010年不会再次带给我“出乎预料”呢？我只能祈求以下有关2010年的推测，不会真的沦落到算命先生的境界。

2009年财政和货币政策的突出特点是宽松，但随着中国经济的触底复苏，以及通胀预期的进一步加强，预计货币政策的走向将越来越紧，在我看来早则一季度，晚则二季度，中国即可能步入加息周期。

2009年的天量信贷发放，以及中央和地方政府对投资的“大干快上”，这反映至2010年，悲观地估计，通胀几乎不可避免，尽管相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可避免地到来。

惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调整结构的进度和效果。

对