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最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了较好条件。例如20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在20世纪90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机。

美国房价增速与GDP增速走势图（1964～2006年）

资料来源：人民网经济频道。

按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。1998年亚洲金融危机爆发后，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。

危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，20世纪90年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天这场危机的爆发。

这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。

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次级房贷危机前传（1）

在美国，有相当数量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美国房屋贷款原来的严格审查程序，他们是不太可能获得购房贷款的。但美国银行家的胃口永远难以满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了那些根本“不合格”的贷款人。因为这也是一个巨大的市场，只要降低贷款门槛，购房的需求就会释放出来。

于是，现在美国的“住房按揭贷款”市场就分成了三个层次：一是优质抵押贷款，二是“Alt…A”抵押贷款，三是次级抵押贷款。它们的分类是按照对借款主体的信用条件的评级好坏来区分的。此外，在美国还有政府支持的抵押贷款和优质大额贷款等两类抵押贷款。

次级抵押贷款的“优惠”有：次级抵押贷款的贷款利率通常比优惠抵押贷款高2％～3％，次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于它对借款人的信用要求较优惠级贷款低，因此次级房贷机构面临的风险也就更大。“Alt…A”抵押贷款的利率普遍比优质贷款产品高1％～2％。

次级抵押贷款受欢迎的主要原因是：次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。

在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。

大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：

“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”

“积蓄不够吗？贷款吧！”

“没有收入吗？找贷款公司吧！”

“首付也付不起？我们提供零首付！”

“担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！”

“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”