第23部分(第3/4 页)

小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实，而小产权房与商品房巨大的价格落差却形成其巨大的市场需求，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，不能不说具有一定合理性。

购房者调查问卷显示，41％的被调查者表示，“如果价格合适，会购买小产权房”，再次印证了是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23％的购房者“已购买”小产权房，“小产权房”的既得利益，使越来越多的购房者愿意赌一把。

从另一方面讲，小产权房存在多年，却一直相安无事的事实，也使购房者在风险意识上少了一些顾虑。虽然34�4％的购房者选择“不会购买，风险大，没保障”，但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，加之市场中“转正”消息频传，更使得购房者对小产权房抱有幻想。

对于小产权房的处理，82％的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理。购买“小产权”房的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权”房迟早会“转正”。

小产权房问题核心其实是地方政府与上级政府之间的利益博弈，这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出，如果没有基层政府参与，成千上百万的房子如何卖得出去？同时，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益，而所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，小产权房所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。

针对目前全国大量涌现小产权房现象，国土资源部作出决定，开始逐步清理小产权房。国务院也已责成国土部、住建部牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并要求地方主管机构对小产权房现状进行普查。

但是，小产权房的问题由来已久，粗略估计，中国目前小产权房建设面积可能已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。由此可见，小产权房数量非常之大已成事实，而此现象是多年累积起来的问题。冰冻三尺非一日之寒，多年积累的问题，要想解决，谈何容易。

要解决小产权房问题的要点之一，是要改变“上有禁令，下不遵从”的尴尬局面，而要改变这一点，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，*总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而现在国土资源和房屋管理局也制订和发布规定，下狠招阻止小产权房买卖，如违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收。

小产权不符合现在的政策法规，为之松绑亦将严重冲击现有市场格局，及时清理势在必行。当然在治理小产权房的同时，必须先要解决高房价，大力发展保障性住房，老百姓买得起房，小产权房的购买者才会丢掉幻想，也只有这样，才能震慑小产权房的开发商，使其不敢再贸然行事。最后，需再次提醒普通消费者，购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋都存在极大风险。

楼市政策不应该成为折叠扇

关于住宅用地70年到期是否有偿续期的问题，因一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件而广受关注，引发争议。

住宅用地70年到期是否有偿续期，事关大多数人的切身利益，引起关注，原本在情理之中，不过在我看来，问题的核心并非在于是否有偿续期本身，而是决策层和政策制定者是否真的能高瞻远瞩，给市场和公众一个透明稳定的政策预期。

长久以来，我们的政策制定和出台一直处在模糊隐晦的状态之中，政策制定出台的随意性和多变让市场无所适从，有些政策甚至几天之内数度修改更正。股市是这样，房地产也是这样，市场的起伏波动因素不是因为市场本身，而是变作对政策的揣测和预期的反应。

就拿公众关注和争议的住宅用地70年到期是否有偿续期的问题来说，2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”，明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而浮出水面的《土地管理法》征求意见