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房地产“分期出售”。一种物品连同所有权发生让渡，则是买卖；物品不随所有权发生让渡，则为租赁。

梁运斌博士在《世纪之交的中国房地产：发展与调控》（第11页，经济管理出版社，1996）一书中认为，房地产租赁是房地产的“分期出售”，房地产所有者通过租金的形式逐步收回成本和利润，其实质仍然是买卖关系。这种论点及其论证，乍一听，令人耳目一新。然而思之再三，我不敢苟同。

租赁与买卖的区别在于：在交换中商品的所有权是否让渡。在买卖关系中，买者以获取商品的所有权为目的，买者支付货币，卖者（厂商）获得了代表商品价值的一定数额货币之后，才发生商品所有权的让渡；在租赁关系中，承租者不以获取商品所有权为目的，而是为了获得一定期限内商品的使用权，在租期之内，承租者虽然占有商品，但是商品的所有权没有发生让渡。在租赁关系中，商品价值是采取租金分散回流的方式得以实现的。

显然，在房地产租赁关系下，房地产所有者即是出租方，租用房地产者即是承租方，在约定期限内，承租方以支付一定金额的货币为代价，获得房地产的使用权，但房地产所有权不变。这种房地产交换方式是不难理解的。

但梁运斌博士为何还认为房地产租赁的实质是买卖？我认为，他可能把融资租赁式房地产交换方式与分期付款式房地产交换关系混为一谈了。因为，从形式上看，二者都是由商品交换的一方向另一方分期支付一定额度的货币，最终，厂商收回商品的成本和利润。但是，分期付款的实质是，在付款期内，商品的所有权逐步向付款方转移，到期末，应付款项支付完毕，则商品的所有权完全让渡给付款方；对于融资租赁而言，在承租方支付货币期内，形式上虽然与分期付款相同，但实质不同，即商品的所有权没有发生转移，而到约定期末，对租赁商品则可能有三种处理方式：退回、续租或留购。若采用前两种方式，则这种商品的交换关系是租赁关系，这也不难理解。问题的关键在于第三种处置方式，因为它发生了商品所有权的让渡，这样，它与分期付款方式在形式上几乎完全一样。这是否应算作买卖关系？否。我们应该看到，这种商品交换方式是签订“租赁”合同之后，在租期结束之后发生商品所有权让渡的。租期届满，留购处置方式只是三种方式之一，并不是租期内租赁关系成立、存续或解除的要件之一，退回才是要件。承租人选择留购是基于租赁而取得所有权，并不影响租赁的性质。可见，梁运斌博士的论点及论证是站不住脚的。

2000年6月

“土地银行”之考证（1）

“土地银行”之考证——与崔新明、贾生华等先生商榷

“代表城市政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构”是土地银行吗？不是。通常意义上的土地银行并非中国一些学者所言的土地银行，他们所指的土地银行在国外通常被称之为土地开发公社。

浙江大学的崔新明、贾生华二位先生在《试论建立城市土地银行》（载《中国土地》，2000年第1期，以下简称为“崔文”）一文中认为，“代表城市政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构”就是“城市土地银行”。在同一期杂志上，潘琦先生在《试论城市土地储备》（以下简称为“潘文”）一文中提出了类似的观点（杨淑梅在《“土地银行”激活一庄市场》一文更早地将土地储备机构称为“土地银行”。参见《土地与经济》，1999年第9期）。

尽管“土地银行”这个词语对中国人来讲并不新颖，例如20世纪30年代，中国就有人提出了这个概念以及实施设想（陈太先等：《台湾土地问题研究》，第257页，广东地图出版社，1995）；新中国成立后尤其是改革开放以来，中国对国外土地银行经验以及做法的译介（尽管到目前为止，这方面材料相对较少）。但是，上述文章所赋予“土地银行”的内涵以及提出的操作举措，对国民来讲，颇为新鲜。

我认为，崔文和潘文所说的土地银行与国外通常意义上的土地银行存在着本质上的区别，即使就一般情况而言，也不应该称之为“土地银行”，而应该改称为“土地储备机构”（目前中国各地基本上都称之为“土地储备中心”）或者像韩国和日本那样称之为“土地开发公社”。

欧美存在土地银行？

潘文说，美国和欧洲许多国家把土地储备机制称之为“土地银行”，而且，其在一些国家已存在几十乃至上百年的历史，如“荷兰的土