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也有一些案例说过。但是我没有研究过。导致集体退房的原因有很多种，比如说这个房地产项目当中存在质量问题，比如开发商和客户之间有违约、承诺不兑现的情况，再或者说这个楼盘的价格是不是确实完全背离了目前的行情，炒作成分太高而导致的集体退房，等等，总之，就算是有集体退房的情况发生，但毕竟是个案，我们必须要具体了解才能确定，就这些例子来讲，不能作为一个判定目前市场行情的普遍情况来看。

除这些个案外，促销打折的楼盘又重新出现，个别楼盘价格有下行的迹象，这样描述比较准确和客观，出现这样的现象，为什么我说正常呢？有这么几个原因：

第一，临近年关，是传统淡季。

第二，2009年一年天量的成交对后期需求提前透支，2009年上半年成交是以刚性需求为主，下半年大部分是投资需求，刚性需求会受到房价快速上涨的抑制。

第三，还有一个非常重要的原因就是国家重启对房地产的调控，投资客对此比较敏感，利率优惠和税收优惠取消再加上首付提高，累加在一起大概对总房价将产生12％左右的影响。

上述因素对需求都会产生抑制作用，所以，市场目前的反应，我个人认为很正常。

�　最近焦点应该是放在房贷紧缩这一条上面，李总您对房贷紧缩政策以及整个市场的影响是如何看待的呢？

单从影响来看，是多重政策效应累加出来的结果，如果单从房贷影响来看，影响并不大，当然也有。首先，讲房贷无非指两条：二手房首付提高到四成和取消七折优惠利率。优惠利率以目前房价水平而言，占总房价的比例非常低，可以忽略不计，影响也比较小，对未来预期影响面也比较小。但首付提高到四成影响比较大，为什么这样讲呢？我们把市场需求分成三类：第一类是刚性需求，这对他们来说是雪上加霜。本来房价高涨之后，对他们需求的抑制已很大，现在再加上门槛的抬高，压力是不言而喻的，如果保障性住房、廉租房不及时跟上，对于中低收入阶层，尤其是低收入阶层这批消费者来讲是非常不公平的，这体现着政府职能、体现着社会公正，如果政府不重视，不跟上，是会付出代价的。

第二类是改善型需求群体，我认为对他们的影响会比较小一点。所谓改善型需求，住房本身没有问题，原来住两房，现在要改善自己的生活条件，住三房，对于这样的人来讲，首付提高了，无非是压缩了选择面，原来可以买好地段的房，价格高一点、环境好一点的，现在无非是选择面小了些。

第三类是投资群体。房贷提高对他们的影响是，降低了收益杠杆，原来首付20％的时候，是1∶5的杠杆，100万元的房子首付20％，付20万元，得到100万元的收益，获得的是5倍的杠杆收益。现在首付是40％，相当于只有2�5倍的杠杆收益了。可见，首付提高对这个群体的影响也是比较大的。

不过，从2004年开始的宏观调控对5年内二手房转让住房的征收重税，现在活跃在市场上的短期投机客已经非常少，现在活跃在市场上的主要是中长期投资客。对于这类人群来讲，典型的特征是他们有钱，并不一定要借多高的杠杆实现自己的投资收益，虽然提高首付对该群体有影响，但关键是他们对后市的判断和预期，如果他们认为房价仍然上涨，那么我觉得对他们的抑制是短期的。

楼市泡沫或会破，不过不在近两年（2）

我再举两个例子，比如豪宅市场的井喷，比如二手房、商业物业以及别墅都要首付5成，为什么这些物业还有这么高的成交量，所以从这个角度来讲，首付比例对房产的成交量有影响，但不大，持续时间不长。

�　进一步收紧贷款，对开发商也有影响，2009年出了很多地王，价钱一个比一个高，对开发商会造成什么影响？

对开发商的影响，首先我认为目前中央出的一些政策，可能是年关效应，马上就要到春节，大家都来秀一下，虽然话说得比较尖锐一点，但都是实情。过了年，很有可能该干什么还干什么，这是我个人的看法，当然也不能肯定。

第二，就目前出台的政策来讲，这些政策都没触及形成高房价的本质，刚才我们讲过的二手房贷款，由首付20％提高到40％，我认为这很正常，房价一直不断高企的过程是首付二成，随着房价不断上涨，银行不断累加风险，二套房首付提高至四成，对银行而言是很正常的规避风险的市场化手段，如果房地产市场经不起这么个变动，那就说明它太脆弱、太危险了