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了一套

价值400

000澳元的租赁公寓，这笔钱全是贷款所得。由于有息贷款的还款额远比租金要高，该房东每

周须往外掏330澳元。但这是税前价格，等扣去所有的免税部分，房东每周就只须往外掏80澳

元了。

此外还有无处不在的“投资研讨班”（这好像是澳大利亚特产），专向一窍不通的投资人解释

租赁性产业稳赚不亏的魔法。臭名昭著的“存款债券”也是澳大利亚特产，有了它，你只要给

一两千块的首付就能买下一套“计划外”公寓。

可有一个小问题：想当房东的人数，远远超过了想做房客的人数。我们修建的租赁住房大大

超出了需求量。公寓价格明显下跌，尤其是在悉尼和墨尔本。我们的住房投资回报率低得可

怜。在20世纪80年代中期，收益是8％（收到的租金与产业的市场价格之比），现在跌到了3。

5％（如果你扣掉利息、维修和中介费等支出，那就只有）。至于商业性产业（工厂、商

店和办公室），至今收益仍为9％。租赁住房的收益在英国和北美皆在8％以上。我们的收益这

么低，显然是尾大不掉的征兆，房东的供应量超过了房客的需求量。

回到主要问题上，房地产繁荣期显然是由已有住房者带动的。在低利率带来的强势购买力的

推动下，这部分人纷纷希望换购更好的住房。所以，一方面来自投资者的巨大需求代表对更

多住房（尤其是公寓）的需求；另一方面来自已有住房者的需求却是追求更好的住房。哪些

方面要更好呢？对一些人来说，这意味着房子更大或者装修更好，可在我看来，大多数人想

要的是位置更好的住房—也即位于高级社区的住房。有时候，“位置，位置”意味着靠近港湾或

沙滩的郊区，但我想，如今它多指“近些，再近些”。房地产界的一大长期发展趋势是人们想

要住在靠近城中心的地　方—虽说港湾、沙滩与市中心并不一定互相排斥。

住得近些的强烈愿望，解释了新修公寓多修在CBD之内，或靠近CBD的地方。即便如此，高档

近郊社区里装修良好的房子，其供应量大体是固定的。你看出症结所在了？大批已有住房者

带着高涨的贷款额度—也即购买力—开始争夺供应量大体固定的高档近郊社区装修良好的房子

，接下来会发生什么？房屋的价格一路攀升。

确切地说，是翻了两番多。1996年6月到2003年12月间，悉尼中等住宅的价格上涨了130％，墨　。。

对住房的迷恋（3）

尔本上涨了140％，布里斯班上涨了120％。然而，值得注意的是，早在房地产热潮开始之前，

悉尼的房价就比墨尔本高40％。所以，尽管2003年12月全国中等住房平均房价是澳大利亚人均

年收入的倍，墨尔本却为倍，悉尼更是接近10倍。

然而，对于房地产繁荣期来说，事情不止于此。当然，房地产市场是出了名的时冷时热。为

什么呢？我以为，主要是因为人是群居动物。倘若我们看到其他人都在换购更好的住房，必

定会产生一种克制不住的参与冲动。我们害怕落于人后。我们看着房价飞涨，认为要是自己

再不抓紧时机，就会错失良机。这种对房价永涨不跌的期待，在一段时期之内能够自我延续

下去。可出于种种不甚明确的原因，繁荣总会到头—大多数时候是戛然而止，也有的时候比较

幸运，是缓着陆。

所以，从一个层面上来说，这次地产繁荣期代表着对低通胀低利率的一次性调整，也表明了

住房所有者对“靠近市中心”的持久偏好，而从另一个层面上来说，房价很可能会涨过头—尤其

是因为税额大幅减免的怂恿，再加贷款购买投资性房产的投机热潮。

如今房地产繁荣时期确确实实已经结束了，它留给我们什么样的结果呢？从霍华德政府2004

年10月以大幅优势再度当选执政来看，大多数人是心满意足的。还有什么能比飙升的房价更

讨投票人的欢心呢？可事实上，我们的境况并不见得有多好。很多人觉得，对于经济，他们