第9部分(第2/4 页)

上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？

这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！

如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。

以王先生在方庄的房产为例：

净现金流量表

现金流入

租金收入：

空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元　现金流出

贷款70％，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。

物业管理费用：2元/平方米？月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元　年净现金流入：…10400元

从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。

如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！

请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！

想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！

如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。

先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。

投资房产应注意的问题（2）

如果想详细了解你可以发送邮件至fubashen@sina�索取进一步的信息。

我使用的房地产投资筛选表

考虑因素　差　一般　好

1。卖主的灵活性　①分

不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受，要么离开。”不必须出售，根本不热切，处于驾驭地位。

②分

可以考虑在价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或财产。需要现金支付账单等等。愿意短期接触，但警惕不寻常的交易。

③分

迫切需要现金，或者根本不需要现金……在税收、管理、搬迁、时间问题，或离婚、退休，或是投资者正在寻求一种无需大量现金的解决方案。在价格或者付款条件上灵活。

2。地段　①分

一无是处，街上遍布瓦砾和垃圾，犯罪率极高。附近没有令人心动的商店。日益糟糕的环境。废弃的建筑和残旧的房屋。远离置业中心区或上下班交通线路。　②分

干净的老街区，挨近店铺、学校等，但不是很诱人。工薪阶层房客，洁净、规整。更中规中矩的市内社区。

③分

易于获得所有的便利和交通。中产阶级，郊区环境。不在繁华的街道上。理想的僻壤。除了崭新的小区，到处是宜人的观赏植物和风景。高品位的市内地段。

3。融资　①分

超过15％的首付。卖主需要大量或者房产将在超过两年的时间里带有巨额的负现金流。或者自购买的三年内将有一笔巨大的浮动付款到期。除非价格优惠，否则不予考虑。　②分

要求从一家机构借款以及用买主的钱支付高达15％的首付款。为支付部分首付款需借入有担保的机构贷款（高利率、高月付额）。卖主提供小额贷款，要求买主支付现金。在5年内有浮动贷款到期。　③分

只涉及不到5％的买主现金。卖主提供大部分贷款，利率优于市场利率，7年内无需偿还浮动式贷款。在第一年后没有负现金流。合同销售，无需信用担保。

4。价格　①分