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004年6月9日和2004年8月4日先后发表了中国房地产及住宅研究会包宗华常务副会长、《中国土地》刘正山主编二位先生的争论文章。读过之后，深受启发。学习之际产生一些疑问，笔者想借此机会分别求教于包（以下简称“包文”）、刘（以下简称“刘文”）两位先生。

包、刘二文利于土地市场的建设

刘文的率直可谓锋芒毕露，表现出一种求实的科学态度，理论研究确实需要这样的精神和勇气。尤其是面对包老先生这样的地产理论前辈，刘文敢于挑战于城下，言“在下不才，斗胆商榷”，８个字历历在目，使人感觉到一个学者求索的拳拳之心。

包文的初衷真是忧国忧民，表达了作者关于土地市场建设任重道远的真见卓识，体现了对房地产业宏观态势把握的精到。应该承认，包文的出发点是好的、积极的，基本精神是正确的，指出了产业当前与今后若干值得注意的倾向性问题，并提出了建设性的意见。

学术的讨论不完全同于竞技场上的比赛，最终目的不是为了争个你高我低，排出一二三名来，而是探求真理的方式，发展理论的需要。包、刘讨论围绕着土地市场的焦点问题，接触到房地产业一些深层次的问题，碰撞出思想火花，令人振聋发聩。下面是笔者请教的几个问题：

如何看待土地拍卖中的地价？

包文认为，拍卖很容易大幅度提高地价。笔者以为，土地实行“招拍挂”后，全国平均地价确实出现了明显上升，但是这不是地价上涨的根本原因，而是潜在上涨因素的实现形式，即如包文所说，“诸多方面都会不断对土地供给提出更多的要求”的原因所致。

刘文对土地拍卖要不要限价疑问的答案是：否。笔者认为，问题可能没有这样简单。试问，土地作为宏观调控的重要工具之一（国土资源部部长孙文盛语），难道只限于放量，而不涉及价格？换言之，土地的宏观调控难道只是量的概念，而不包括（价）值的概念？如果调控涉及价格，在拍卖时不作为，到哪里去作为呢？何况在国际上，早就有日本《国土利用计划法》（1974年）“土地交易许可制”，其目的在于直接控制某些地区的地价水平及土地利用方向。（柴强：《各国地区土地制度与政策》，1993）

怎样分析地价－房价的关系？

包文关于地价与房价的联系被刘文归纳为“成本决定价格论”。笔者认为，价格的成本论有着实践上的依据，问题并不在这里。包文的问题在于房价分析的单向决定，即只强调地价…房价的线性影响，而未提及房价…地价的逆向影响。房价与地价二者之间其实是一个辩证的互相决定关系，此一时彼一时，谁决定谁，在多大程度上决定，视时间地点为转移。

刘文主张的市场最终决定房价固然不错，但是，正如上面讲到的，房价与地价不是没有关系。同时，刘文全然否定成本论，认为犯了计划经济时代通行的逻辑错误，未免偏颇。美国威斯康星大学詹姆斯·Ｌ．帕帕斯教授等所著《管理经济学》中，第十一章“定价实践”列举了企业４种定价方法，第一个就是“成本加成定价法”。

房地产是不是“暴利行业”？

包文对房地产企业经营状况的具体分析是客观的，但是以此来否定“暴利说”不能说服人。由于产业本身性质使然，房地产行业在组织结构、地域上是极不平衡的，因此传统“平均数”的分析方法并不是在任何情况下都能准确地说明问题。正如刘文所列举的“福布斯”富豪榜的例子，房地产“暴利”是客观的，准确说，应该是“房地产存在暴利”，而非整个房地产业都“暴利”。

刘文对包文第三部分所使用的统计数据质疑道：是否可信？从何而来？等于全盘否定了这些论据，论证中对论据的怀疑是允许的，但是应该拿出像样的反驳证据，即用事实说话。如果不是这样，断然地否定就有失公允。我相信包先生这里所使用的数据是客观的，只是一个如何看待的问题。

“扶强抑弱”命题怎样来理解？

包文提出，土地拍卖产生一种“不全面”的扶强抑弱。笔者不理解的是何为“全面的”扶强抑弱呢？即使政府在土地拍卖中能够限价，那些“弱不禁风”的企业往往也不会拿到地，而且从市场原则讲也不应该拿去。君不见，一些国有企业不是曾经有过很好的地块吗，结果呢，“先卖房、后卖地、再卖机器，最后回家去”。因此，在什么前提条件下、在哪个层面、在怎样的程度上讲“扶强抑弱”是需要认真研究的。不然，岂不是保护了落后？

刘