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国外毕竟不如上海方便，还有购物成本问题。
我认为，商圈的发展和写字楼发展的规律有相似的地方。写字楼有一个泛CBD的发展趋势，原来的核心CBD之所以兴起的原因在于，规模效应、效率提升等因素，但随着城市的发展，原来核心CBD的优势正在消失，比如交通拥堵、光污染、成本大幅上扬等，这时候CBD外围的泛CBD的兴起就弥补了上述的缺陷而受到追捧。比如我们近期操作的大华集团的一个写字楼项目——华宜大厦，就是这样的例子，宜山路中山西路是上海市级的交通枢纽，虽然不是处在徐家汇核心的商圈，但有更好的交通、更大的发展前景、更低的商务成本等优势；所以被众多客户所认同。
我们曾有一个印度客户，原来在徐家汇办公，年纳税金额五百多万，徐汇商委想尽办法要把他留住，但是留不住，他对那里的租金受不了了，就搬到闸北区了，闸北租金除去政府补贴后只有两块钱，而且这个楼的硬件非常好。
写字楼的这个情况用在商业上是同一个道理，比如说五角场，城市副中心的崛起、区域性商业中心的兴起取代了原来核心商圈的一些功能。住在虹口区的人，买商品要跑到南京路、淮海路去买。这就逼着那些原来老的商圈必须要升级，然后由此来提高自己的竞争力。有几个地方的商业升级无一例外地都拔高了自己的定位层次，实际上印证了这个观点。现在有外环，还有外郊环，所以我说，随着城市架构的扩展也必将有一大批“泛商业中心”的兴起，其实�
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