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产市场的核心，也就是其主流产品还是解决居住问题，但即使是这样，还是有一部分非住宅。而我们往往拿住宅市场来谈房地产市场，所以导致了房地产问题住宅化。

第二，住宅问题道德化。住宅问题原本是一个简单的居住保障问题，每一个城市的情况不一样。这几年，很多人的住房问题都解决了，自有的房子（产权房）比例在6成以上，人均住房已达30多平方米。但的确有少数贫困家庭存在住房难问题，如果把这些贫困家庭的问题放大变成全社会的问题，最后加以道德化，于是就变成天天在讨论穷人、富人差距的问题了。

第三，道德问题去市场化。一旦问题被道德化了，大家就无以复加地去关注，最终形成道德问题去市场化。现在很多政府供应房屋的量已经超过低收入人群所需要的量，于是导致保障问题福利化，福利问题更是去市场化。去市场化导致的结果是我们的价格完全失真，定价的标准就不是简单的供求关系了。比如说政府推出了大量的廉租房、经济适用房、两限房、贴租房等，这些房子是由政府来主导定价，而不是市场主导定价。

黑心论

冯仑说，道德是在一个特定时期讲对和不对的，该做和不该做的事情，也就是是非问题。涉及到道德问题，就麻烦了，最后大家就不能碰这件事情。把住宅问题道德化，结果在中国今天的社会情况下，任何人反对政府的一些具体政策，提出异议的时候都会遭到道德上的抨击。他说，以开发商为代表，在道德上把开发商定位为黑心开发商。但是从房地产行业的利润率来看，只是网*业利润率的20％左右，网*业的利润率高达80％。在这种情况下，却把一个叫高科技，一个叫做黑心开发商，就是把房地产市场的问题道德化。在道德化以后，很多事情就不能讨论了。

国进民退论

房地产行业近年以来出现的国进民退现象，将让市场交易制度从竞争向垄断演变，使房价更加刚性。

冯仑说，如果市场不好，民营地产公司会以市场成本价或比成本价还低的价格卖掉，消费者可以期待经济不好时买点便宜的房子。如果是央企拿地，即使市场不好，成本在那儿，央企不会降到成本以下，承担国有资产流失的责任。因此，在市场波动时，只有民营企业房价在波动，国有企业房价变成刚性价格，央企供应量越大，房产价格越来越刚性化，消费者得不到好处。冯仑认为，房地产业这种去市场化的现象进一步发展的后果会很严重，因为垄断利益最终可能变成小团体的福利。

央企通过团购等形式，将房产变成了团体福利，这种分配不公的现象应该引起关注。最近引起争论的中石油团购*件就是很好的例子，这种现象不应该在房地产业发生。

双轨论

未来十年，也许房市价格也会变成双轨价格。就是在城市完全竞争的少数核心区，房地产价格完全要由市场来调节，这部分的价格可能是极高或极低，波动性会加大。但另一部分与保障基本居住相关的市场，政府是要严格来调控的，这部分房子的价格将会是一个缓慢的上升过程，而且是在不脱离城市发展GDP增长和人均收入增长的同时，保持在多数人能够承受的一个区间内。

冯仑在中国地产界是属于少数幽默的那类，他总是幽默地通过各种巧妙的话语来诠释地产界出现的问题，这是智慧使然，对于中国房产的解决之道，双轨论道出了真理。

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倒楼事件需要冷思考

因为罕见，倒楼事件在全国范围内广受关注，关注的焦点，一是房屋质量，二是房地产*问题。

就拿上海市闵行区莲花南路罗阳路口的“莲花河畔景苑”小区一幢十三层楼房屋整体倒塌事件来说，一般而言，房地产事故从技术角度讲无非是勘测、设计和施工三个环节，而目前已经基本证实是由于施工不当引发，从技术角度说，这样的事故发生的概率十分低微，说它是50年不遇的事故，一点也不为过，这样的事故并不应该引发民众对房地产质量的普遍担忧，迄今为止，至少没有更多的证据和事例证明这一点，该事件至少不具有代表性。

如果把事件纳入普通安全事故来考量，我们知道，类似事故的发生往往和监管不力、渎职*有着千丝万缕的关系，而事实也证明了这一点。事故发生之前就有楼体倾斜和防汛墙倒塌等明显的征兆，却没有引起任何相关方面的注意，这家开发公司的背后也的确有官员*的嫌疑，而这些才是事故频发的深层次原因。如何在各个行业确有成效地贯彻安全