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形成了“政府垄断土地供应，开放商寡头控市”的局面。

在分税制改革之后，地方政府的财权相应地减少了，而地方经济的发展却一刻也无法放松，加上公共服务、公共产品的压力，使得各级地方政府无不面对着资金短缺的困扰。

这样一来，大宗的土地出让金、房地产相关税费收入，就成为填补地方财政资金缺口的最主要力量。为了解决自身的财政收入问题，地方政府在决策上便倾向于压缩土地投放，借此吊足土地需求者的胃口，为自己创造出高收益，然而这种压缩仅仅体现在时机上，也就是在投放次数上实现“缓供”，与此相对应的是，在土地的面积上，政府却倾向于大面积的出地，以此来制造惊人的收入，用来平衡财政上的缺口。

当中央政府在财税制度上作出调整，当地方政府在政策领域着意如此时，就开发商而言，无疑意味着对行业垄断寡头的培养。

在土地动辄以大地块的形式，一次性地投放在市场中时，其价格几乎每一次都停留在数亿元甚至十几亿的量级，没有实力的地产开发商根本不具备这样的竞争能力，在历次大浪淘沙般的竞争中，小的开发商便被逐渐淘汰出局，成为了体制下的牺牲品。反过来，我们看到，那些被各大传媒炒得如火如荼的“地王”，那些最终拿到地块的赢家，总会是那几位地产巨头的熟悉面孔。

我们在经济学常识中可以得知，当一个行业中出现垄断与寡头的时候，总会有控制与价格弹性的欠缺随之而来，当小的开发商陆续出局的时候，这些原本应当作为市场补充的成分便随之缺失，无疑会导致行业产品的价格上涨。

举个简单的例子来说，中国现在的97号汽油价格已经高达每升7元以上，而在美国等经济发达国家，这个数字大概在3元左右，之所以会存在如此大的价格差距，原因就在于垄断。由此看来，当房地产领域中蔓延出垄断趋势的时候，就必然会得到价格高涨、社会福利降低的结果。

当房地产市场的结构中出现这样的情况时，市场的自我调节能力自然也就被降低到了最低的水平，因为即便市场本身出现了价格的理性回归，垄断者和寡头们也会通过人为的手段，制造出市场紧缺的现象，将价格再次拉动上去。

靠行政手段调控房价的陷阱

从上面三节的讨论中不难看出：可用资本过多，投资方向过于狭窄，加之市场结构过于独特，在这三大因素的共同作用下，使得中国的房地产市场始终呈现出过热的局面。

事实上，政府对于房地产过热现象的认识，要远比我们清醒得多，从近两年来国家对房地产领域所发布的一系列调控措施，就可以看出政府对于这种趋势的警醒。

远的不说，仅在2009年年底的半个月时间内，包括了住房建设部、国土资源部、财政部、计委等多个国务院职能部门，就势如风火般地出台了一系列房地产调控政策，比如著名的“营业税征收2改5”②，再到后来的“国四条”③，再到“拿地首付不低于50％”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”④。如此多的调控手段，在让人眼花缭乱的同时，也不免产生出新的幻想与期盼。

然而，在这些琳琅满目的调控政策背后，所埋藏下的却未必是房价理性回归的契机，因为从我们的理论体系中来判断，这些政策尽管看起来严厉无比，却并没有动及房地产业的根本，特别是对于以上我们提到的三大因素，更是没有太大程度的触及。

我们不妨来看一下，对于我们提到的三大因素，这些措施究竟会有怎样的影响。

“营业税征收2改5”，以及“拿地首付不低于50％”，其用意在于限制开发商拿地炒作、囤积地皮的意图，然而在当前市场热度极高的情况下，这种措施对于那些有实力、有意愿拿地的大开发商来说，很难说会有什么效果，甚至会让他们更有意愿和能力去获取土地，以便变本加厉地囤积居奇，获取高价收益。

有人会提出质疑，当政府提高税费、人为设置这些交易障碍的时候，不是无形之间增加了交易的中间成本吗？不是同样会对开发商形成限制吗？

的确，我们不能否认这两条政策会起到上述效果，但是请不要忘记，任何房地产商都不会甘心忍受这种中间成本，反而会将它们在交易过程中转移到终端购房者的头上，其结果反而进一步推动了房价的上涨。

“督办全国18宗房地产闲置土地”的用意，在于限制开发商囤积土地，从规范房地产市场制度的角度来说，这样的