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第三章　当前的金融危机（2）

其后，它确定有万亿美元的可调节比例的抵押贷款归因于2008～2009年重新拟定的高出许多的抵押贷款偿还。在背后撑腰的是单线抵押保险公司，实际上还没有那张用来书写担保书的纸片值钱，因为小型高度平衡单线保险公司最终对他们的抵押有价证券总额已经担保了几百次了。房利美（Fannie　Mae）和房地美（Freddie　Mac），这两家政府操办的实体公司得到支持保障抵押贷款市场的稳定，结果是自身的信贷损失出现在他们价值万亿美元贷款和抵押资产负债表中。一旦自己陷入负债平衡高于100︰1的危机，他们根本没有资格去稳定市场。

如果有人认为目前的金融危机会很快结束，他们就需要看看陷入危机的资产规模到底有多么庞大了。美国2006年全部居民住房的市场价值为24万亿美元。那实际上等于24万亿美元再加上一个T。换句话说，相当于2400万个口袋，每只口袋里装着100万美元。在这些项目上的抵押债务总额已经超过了12万亿美元。可以参照的是，2006年美国所有公共交易公司的市场总值为15万亿美元。如果房地产价格自然下滑30％，与我的实时预计吻合，这将表示一个价值为万亿美元的财产损失，大约等于美国所有普通股票总值的一半，或者大于整个美国GDP（国内生产总值）的一半。尤其重要的是要指出，当许多人以为世界经济将会阻碍美国陷入严重衰退的时候，印度的经济规模只有万亿，而中国的相应规模是3万亿（以真实汇率计，而不是根据购买力平价理论）。上述经济规模之小，远不足以拯救美国于水火，但很大程度上他们的经济依赖对美国的出口，那已经成为它们经济的主要引擎，因此，他们会与我们共存亡。

2003年以后我就对房地产滑坡做出过预测，那年我写的第一本相关题目的书也出版了。在2006年初，我出版了自己的第二本书，讨论房市的混乱并做出预测：美国房地产滑坡预计将接近25％～30％；加利福尼亚和佛罗里达某些特定城镇发生的最坏状况将为40％～50％的跌幅。那时，由于居民房地产市场已经逐年升值并一路攀升了50年，许多人轻蔑地认为我的预测武断专横和过于悲观。现在，进入预期的5～7年房地产低迷期仅仅18个月，房产价格就已经自动下滑了15％。某些特定地区如迈阿密、旧金山和拉斯维加斯的房地产价格跌幅已经达到25％或更高。那么，人人都想问的是：这一切都过去了吗？很不幸，还没有。

由于房地产价格下滑，越来越多的美国人手里的房产抵押价值超过了他们房屋的现有价值。在这种情形下，许多美国人得出结论认为把房屋钥匙交给银行要比继续支付抵押贷款明智。丧失抵押品赎回权的例数直线上升，首先波及的是那些在2006年和2007年以高价购买的房产。那些于2005年或2004年以前的房产尚可拖延时日，直到价格接近较为正常的水平线。这一定吓你一跳：大多数损害都主要落在2006年和2007年的抵押拖欠上面。如果价格回落至更为正常的1997年的水平，那么将会有为数可观的美国人面临他们的房产抵押违约或丧失抵押品赎回权的险境。有些人估计多达1000万的美国人有可能失去他们的住房。

可以相当肯定房产价格还将继续下降的理由是，那些价格永远不应当到达它们的起始水平。纵贯全美国的价格从一个典型的倍于家庭收入的标准凶猛地升至家庭收入的四五倍。有些城市如圣地亚哥，平均房屋售价已经7倍于平均家庭收入，达到市场的峰值。房产出现如此高价的主要原因是信贷的放宽。银行，无论什么理由，都愿意贷出天文数字的款项给有意向买房的人。银行犯下的两个最基本的错误在于：1）他们不知道，如果房价开始下跌，抵押贷款偿还违约事件就有可能爆发；2）他们的贷款公式存在着一个基础性的错误。回顾过去，常识指出，在上升的市场中，即便一个家庭的拥有者遇到麻烦，宁愿卖掉房屋获得一小笔净利润也不愿拖欠银行债务。在一个价格下滑的市场中，情况当然要发生变化，因为家庭本身已在水下了。房产主没有动机卖掉房屋并面对相应损失，因此他就以违约的办法把产业放回到银行，因此在城区房产价格环境下就产生了丧失房产抵押赎回权案例爆炸性的突现。

第三章　当前的金融危机（3）

在大多数银行决定把多大数量的贷款借给有意买房者的时候，有一个至关重要的问题需要考虑。银行是根据一对夫妇第一年的收入能力进行