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流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。房价与房租远不成比例，证明更多的人购房并非出于居住所需，而是出于投资的目的，一如中国某些大城市曾出现的情况。

更重要也更相似的地方在于，韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府指责高房价是强大的“房地产势力”——部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。这被一些学者认为是在推卸责任，但社会强势阶层投资房产产生了巨大的羊群效应则是事实，广大工薪族纷纷跟进，连家庭主妇都加入炒房行列，一旦看车老人都加入炒股炒房的行列则股市楼市危矣，房价股价自然水涨船高，但风险也急剧增加。

房地产既能拉动经济，房价泡沫也会摧毁经济，韩国政府担心重蹈上世纪90年代日本泡沫经济崩溃的覆辙，更担心被愤怒的民意吞噬，在政治上遭到彻底失败。

针对高房价的这些成因，韩国政府一方面出面安抚民心，韩国总统府表示，将制定“如宪法般难以更改的房地产制度”，以稳定房价，维护多数人的利益。二是从税收与贷款政策等各方面，采取措施抑制房地产投机市场的豪强之辈。韩国政府对全国5万～10万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，从2005年开始，出售第二套以上房产的卖主需交纳30％的资本收益税，2007年起这一税率将提高到60％。为抑制投机，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40％，作为硬币的另一面，金融政策将向普通工薪阶层倾斜，对面向普通市民的住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调％。第三，加快公共宅地住宅建设，加速住房供应，解决普通居民无力购房的燃眉之急。接下来的四年，全国新房供应量共达到164万套。最后，为缓解首都住房困难，分流人口，计划加快新建卫星城。

韩国政府正在解决与我们相同的房价难题，在住房金融、税收政策等方面与我国正在推行的政策有异曲同工之妙。但不同的地方在于，在各项配套政策中，韩国政府在贷款利率实行不同阶层的差异化区分，推出救援普通购房群体的计划，以免普通购房者惨遭池鱼之殃；同时，对增加住房供应量的数据做出具体承诺，这使政府无法卸责，责任的公开与透明是严厉调控政策得到落实的前提。政府部门勇于指责市场各方而怯于自省，正缘于承诺的暧昧与含糊，以及对于普通消费者力量的习惯性漠视。

第一篇第一章　忽左忽右的政府态度（7）

为了解决房地产难题，韩国政府应该发展市场，让国内四处流动的资金多找到几个投资渠道，让投资市场的通畅来为房地产市场减压，也是势在必行之举。否则很难再次避免3年内更换8套方案却压不下一个房价的尴尬。令人遗憾的是，韩国政府推出的新方案似乎并没有针对性举措，房地产市场调控前景仍不明朗。

原首尔市长李明博强烈批评韩国政府的不动产政策“如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物”。问责制如此严厉、各界批评绝不稍怠的韩国政府尚且只能得到如此评价，驾驭市场的能力遭受严重质疑——韩国房地产市场还真是一面躲不掉避不开的镜子。（2006…11…17）

不要用纸面数据忽悠购房者

住房分成保障与商品住宅两部分，通常人们认可，政府需要解决的是保障型住房，而不是商品房的价格。如果将大部分中低收入阶层纳入保障型住房供应系统，房屋的均价就会下降。据估计，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。2003年8月，建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），以住房拉动内需政策启动，大部分中收入阶层被驱赶入商品住宅市场，以及政府用市场手段实现土地收益最大化开始，我国的房产价格就坐上了火箭，房地产价格下降是偶然的，上涨则成为必然。国土资源等部门的表态证明，政府对住房问题开始两手抓，一手抓抑制需求，另一手抓扩大供给。

为缓解房价上涨的民意压力，有关部门再次提出增加土地供给和扩大廉租住房建设。增加土地供给平抑房价要有两个先决条件，一是增加的土地面积确实到位，二是必须有针对性地针对某种住宅的土地供给，才能有的放矢。这两个条件的落实，不仅有赖于政府的决心，还受到现实的抑制。

纸面计划的供给增加与现实供给的增加是截然不同的两回事。以北京为例，政府的土地供应计划有增无减，但真正落实难度