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�　请简单评述一下各大商圈升级的定位和特点。

我先谈谈对定位的看法，因为我理解的升级不是更改定位。按照我的理解，升级应该是在原有定位上进行调整和完善。如果是更改定位，那我觉得就该慎重。大商圈之所以是大商圈，核心商圈之所以有今天的影响力和地位，是因为大家认同它。如果市场发生了变化，根据市场的变化进行自身的调整和完善，这叫升级，我觉得这不叫更改定位，如果是更改定位的话就另当别论了。　。　想看书来

上海各大商圈再次升级原因何在（2）

定位的原则是，一定要简洁，核心是在于简洁、精准。用繁琐的语言很炫、很煽情地来描述自己的定位，十有*已经背离了定位的核心，定位就是非常的简单、非常的准确。

从这个角度来看，南京东路步行街这个定位和升级以我个人的判断来说应该是成功的，不会有大的问题。因为它原来的客群是抓住了本地消费中高端的客户，以及有大量的外地游客。这个步行街在中国商业上的地位，按照我的想法在可以预见的时间里是不可能发生更改的中华第一街。因为现在区域性的商业中心的崛起，实际上取代了它很多原来的功能，它定位成大众的高端，我个人感觉还是比较精准的，对于它的未来我本人比较看好，不会有什么问题。

另外一个是南京西路“梅泰恒”商圈的高端定位，我想也不会有大的问题，但是这次静安商圈的升级还不是指“梅泰恒”商圈，而是指以越洋广场、会德丰、东海和嘉里中心二期、百乐门等五地块形成的新商圈。严格意义上讲，这不是升级，而是正在形成过程中的商圈。

淮海路的商圈受到的挑战可能会比较大，虽然其“更时尚”的定位不会有太大问题，但购物环境的改造和升级将会遭遇挑战，它的配套和完善，如停车位、进出交通的便捷性等导致淮海路可能面临的困难大一点。

豫园，如果按照目前定位我本人不看好，可能要走弯路。现在它要引入大型的商业模式，引入高端的品牌，其实它是在更改定位，不是在升级。这么做是很危险的，应该慎重。上海是古今中外文化交融的城市，那么豫园代表的是传统文化，并且也是个外地人、外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，只要对自身作一些调整升级和完善就行了，但核心的定位不能变。如果引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户，定位雷同，我觉得这是自取灭亡。

最后一个避不开的就是徐家汇商圈，接下来还有四十几万平方米的商业区划推出，形成核心商圈原本是没有问题的。但我们知道，徐汇附近有一个规划，有230万平方米的一个非常大型的商业项目，在中山西路宜山路这个地方，定位也非常高，原始的资料我也看到了，但是我觉得非常担心，也会引入奥特莱斯，做国际一线品牌。它们距离非常近，并且把商圈定位成全市级的，这个可能就会影响到徐家汇商圈的发展。这个项目目前还在规划的初期，最终定型怎么样还不太清楚。

�　新一轮的商圈升级可否达到其预期效果？商圈升级要达到预期效果，最重要的是什么？

我是针对咱们今天研究的这几个传统商圈来讲的，如果要升级成功，一定得区分什么叫升级、什么叫更改定位。按照我的理解升级不是在更改定位，只是在完善和调整，自我调整，使其更适应市场的一些消费习惯的改变。

我认为，商圈升级要做差异化。差异化的前提就是要做市场细分，各自去抓自己的主流目标客群。举个例子，比如七浦路成功的原因就是差异化定位。再一个，既然是基于自身定位的一个提升和完善，立足点应该是在硬件和软件上同时更改。软件的提升，就是要使商业服务、商业环境更人性化，实际上，上海的服务业所占比例相对于全国其他城市来讲已经非常高了，但是服务的意识、服务的水平却不见得比中国其他城市好，这一点是急需提高的。而服务能够创造价值，这是毋庸置疑的。

楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）

访谈时间：（2010年2月7日）

�　请问李总，您对现在的楼市，特别是在房贷调整下的楼市有什么看法呢？

我认为目前的调整是很正常的，成交缩量，部分的楼盘促销，这是在2009年行情里面没有出现过的。有传言说，有退房潮，但是我仅仅是从网上看到的，