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初衷是首要。国务院的调控政策不是为了房地产市场的“健康发展”就是为了“遏制房价过快上涨”，细数过往政策，政策初衷都不是为了打压房地产市场，而是使房价回调。

我们都知道，房地产市场“平稳健康发展”最有利于国民经济，利国利民。但市场是极不理性的，很容易走极端，用“看得见的手”调控市场原本就需要高超的技艺，一不小心就会矫枉过正。

其次，过往的经验告诉我们，头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢，一直是有些调控的常态。就拿2008年到2009年的惊天大逆转来说，2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施；在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；发布“新国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息等。在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始量价齐升，土地市场也开始逐渐火爆，楼市反转。进入2009年二季度，土地楼王频出现象已经十分严重，“炒房团”又开始活跃，通胀预期已经十分明显，各地房地产企业捂盘惜售令人不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面，已被另一次调控打压的结果也已不可更改。

很快，时间到了2009年12月14日，“国四条”推出，毫无疑问地宣告新一轮调控的开始，而这个文件也成为新的标志性事件。不过，市场仅在经历短暂的春节低迷后，便迅速火爆上涨，针对房价的调控，演变为市场和管理层的战争，而这一切可能将随着“新国四条”的“震撼”推出而告一段落。

短短两年间，房地产历经狂热到冰点、冰点到沸点、再到强力降温的转折，如果房地产市场和产业的生态陷入这样的怪圈里，我们付出的代价可能将会十分高昂。

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楼市寒冬，一二手房联动营销能否破冰

在2008年房地产市场持续低迷之际，业界又开始谈论关于一二手联动营销的话题，只要稍加留意，我们就能发现，每当市场不好的时候，一二手联动营销模式就会进入我们的视野，“上海一二手房联动销售开始形成趋势”——这是2005年某报所刊载的一篇文章的标题，实际情形我们都知道，一二手联动营销非但没有形成什么趋势，反在过去几年市场火爆期销声匿迹。

所谓一二手联动是指开发商找二手房中介公司合作，利用二手房门店网络销售自己的楼盘。市场火爆的时候，开发商的房子是“皇帝的女儿不愁嫁”，购房者买房不但要排队还要走后门托关系，哪里用得着和二手房公司合作，不过那些开在新盘附近的二手房店，光是靠倒卖炒房者的订单就能赚很多钱。市场转冷，很多楼盘售楼处“门前冷落车马稀”，不管哪个渠道来的客户都求之不得，重提一二手联动的话题也就在情理之中。

一二手联动营销，并不是新鲜事，早在1997年我们代理的楼盘就尝试过和当时的王牌中介立达行合作，不过结果却差强人意，原本想利用他们的中介客户渠道，最后却演变成联合代理，其作用就像是多了个销售点，即便广告上把他们的电话一起打出去，他们的销售业绩也仅占到一个零头。

一手房很难利用到二手房渠道，无法和二手房形成联动的根本原因在于，在当前中国房地产的发展阶段，一手房和二手房仍然属于不同的客户群体和相对独立的渠道，即便是北京、上海等二手房市场已经发展十分成熟的一线城市，一手房和二手房的交易量差距并不大，上海二手房交易量超越一手房也不过是近几年的事情。

在一手房的销售中，主流传统的销售方式是通过媒体宣传，客户获知一手房源信息的渠道十分发达和畅通。二手房则主要靠上门客和控制门店辐射范围的房源和客户为主，挖掘来的客户和上门客基本是奔着二手房而来，所以，在客源上真可谓是泾渭分明。这决定了二手房门店不能做到有的放矢，上门客和门店辐射区域锁定的一手房需要的客源是一个低概率的事情，只能在其主业外顺带推广，而正因为其顺带推广的性质，也决定了开发商对和二手房公司合作的定位，也只能是一手房推广渠道的补充而已。

当然，二手房公司也可以作为一手房项目的营销