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上京赶考,有人金榜题名,有人名落孙山,有人甚至连考场也未进得,几家欢乐几家愁,这也是市场经济的真实写照,而房地产市场中同样的一幕发生在上海董家渡外滩。
2008年10月,记者约笔者谈上海董家渡外滩,回想当年,华润置地、泛海建设、华浙集团分食董家渡外滩——这个上海城市规划中最大的滨江聚居区超级蛋糕,作为“上海浦江两岸综合开发”世纪工程重要组成部分,今天看来以2002年的介入时间,可谓占尽地利、天时。那时他们真如赴京赶考的学子,意气风发,摩拳擦掌,想在这方黄金宝地大展拳脚意图收获耀眼的功名。
然而,转眼八年就要过去,各方的境遇却大相径庭。
最早出手的华润置地无疑笑得最为灿烂。占地6万平方米,总建筑面积20余万平方米的上海滩花园,目前一期10万平方米已全部结束,还有新家湾城的橡树湾项目,华润置地在上海的项目几乎全把价格卖在最高点,算是大获全胜。
相比之下,华浙集团的运气就差很多。由于浙江华浙母公司浙江国信控股的重组,影响了公司在董家渡的开发进程。2005年,绿城集团入主拿下项目公司51%的股权,成为项目的实际控制人,但是,此时项目周边房价飞涨,项目动迁的最佳时机已经错过,只能采取边拆边建慢慢推进的策略,直到2008年年中项目才得以动工,不过,就在2008年年初,绿城仍在放话要多拿土地、多开发,包括新江湾城地王在内的很多项目,地价都拿在了高位,多拿地容易,只要有钱,多开发就未必那么简单。
如题所言,在董家渡外滩项目中最痛苦的莫过于泛海建设。当初拿地时的成本虽然只有3000多元/平方米,要启动项目完成动迁的成本却需资甚巨,更由于出手过慢,随着房价的暴涨,尤其是有上海滩花园在当时以4�2万元的售价提供给动迁居民作为参考,提高了动迁价格期望值,动迁成本和动迁难度随之提高,泛海建设虽两次提请增发融资但都告失败,最终导致项目陷入动迁的泥潭,动迁组先后进入5次历时8年,期间上海房地产市场也历经两次轮回,项目仍然启动无望。
如今,项目不但要面对更大的拆迁成本,更严重的是还面临无法按期完成项目拆迁并获得土地规划证,并在规定的时间内开工建设,政府已可将地块收回的压力。
一样的市场,不一样的策略,造就不一样的结果,从泛海建设其他几个城市项目同样陷入动迁泥潭的情况来看,公司的运作决策一定存在失误之处,但上海董家渡外滩项目的发展演变,更多的是在国际经济危机蔓延,中国房地产市场宏观调控的大背景下,市场整合的一个验证,中国房地产市场的一个缩影。
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龙湖地产与“顺驰第二”擦肩而过
“现在,我们必须要注意一个叫龙湖的地产公司了!”这是某家报纸媒体对龙湖地产报道的开篇语。
就在人们对国内经济极度悲观,楼市极度低迷,房产商资金链普遍吃紧的情况下,这家名叫龙湖的地产公司却一路高歌猛进,媒体网络上布满了关于该企业的高调宣传。2009年龙湖地产在重庆、北京、成都、上海、西安5大城市同推24个项目,到8月销售金额已近60亿元。
龙湖地产因何能够逆市飘红?难道它有对抗市场低迷的独家秘籍?仔细研究龙湖地产的发展轨迹,我们就可以发现,和许多传奇故事一样,辉煌的背后总有着不易察觉的苦楚。龙湖地产辉煌的销售业绩背后,也隐含与当年顺驰极为相似的扩张危机。
龙湖地产的履历并不曲折复杂,1995年成立于重庆,历时十载成长为重庆第一名的开发企业。2004年,不甘位居区域品牌的龙湖地产,开始谋求跻身全国一线地产的行列。2004年到2007年,龙湖地产开始了自己的扩张之旅,据资料显示,2003年时龙湖地产在重庆的开发销售收入仅为6�2亿元,2004年为10多亿元,到2005年已达23�6亿元,2006年则达38�3亿元,2007年销售额一举突破100亿元,正式进入百亿军团的行列。
2007年,正处于巅峰状态的龙湖地产,风范和气势均颇为强大,正式启动赴港上市计划,为了配合上市计划,并做大资产包,下半年,龙湖地产加快扩张步伐,不但先后开设上海、西安两个分公司,在拿地上更是频使大手笔。据不完全统计,龙湖地产拥有开发土地面积达1 1000亩;可建建筑面积约1 300万平方米,其中包括多处天价地王。
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